Reformas de locales comerciales
La reforma de los locales comerciales es uno de los temas más importantes cuando queremos abrir un negocio.
Existen locales que están preparados para uso comercial, sin embargo, en otras ocasiones es imprescindible hacer una reforma integral para adaptar el espacio disponible a lo que demanda nuestro futuro negocio.
En este post analizamos los pasos imprescindibles para la reforma de locales comerciales.
SELECCIÓN DEL LOCAL
Sin embargo existen unos requisitos comunes para todas las actividades que hemos de tener en cuenta para encontrar el local que necesitamos. En este apartado definimos los conceptos generales que tendremos que tener en cuenta para buscar un local.
Uso permitido
En la ciudad de Madrid la mayoría de los usos están permitidos si son en planta baja. Aunque algunas zonas de la ciudad o algunos usos, como los industriales y los de restauración tienen restricciones que hay que tener en cuenta.
En planta primera hay muchas actividades que se permiten, aunque si no son oficinas o consultas médicas tendrán que tener un acceso independiente de las viviendas.
Ver el tipo de establecimientos que existe a nuestro alrededor siempre es una buena pista para saber si el uso está permitido o no, pero en cualquier caso verificar si la actividad que queremos desarrollar está permitida es el primer paso que debemos realizar.
Para ello podemos optar por:
- Consultarlo por Internet a través del visualizador urbanístico municipal
- Solicitar una cita con un informador urbanístico de la Agencia de Gestión de Licencias del Ayuntamiento (AGLA)
- Acudir a alguna de las Entidades Colaboradoras (ECLU) y pedirles esa información junto con la general de los pasos a seguir
- Ponerse en contacto con nosotras, cumplimentando nuestra ficha de contacto.
Entreplantas, sótanos y construcciones en patios
Si el local posee una entreplanta (doble altura), un sótano o alguna construcción en un patio para poder usar esta parte del local tendremos que asegurarnos que estaba en la licencia anterior. Para ello sería suficiente chequear si la superficie de la última licencia concedida coincide aproximadamente con los metros cuadrados que tiene ahora el local.
En caso de no poseer la última licencia será necesario solicitar antecedentes y si no existe ninguna licencia que recoja estos elementos no los podremos incluir en la licencia.
Por ejemplo, si nuestro local invade en alguna parte el patio de forma ilegal tendremos que independizar esta parte del resto del local y pedir solo la licencia para la superficie del local que no invade el patio.
Altura libre mínima
Para cualquier actividad la distancia del suelo al techo de todas las estancias deberá ser de 2,50 metros. En el caso de zonas no habitables (aseos, pasillos, almacenes) esta altura se puede reducir a 2,20 metros.
Podrán existir alturas menores si ya estaban legalizadas en las licencias anteriores, en estos casos habrá que solicitar antecedentes del local para verificar que ya se han dado licencias anteriores con esa altura
Escaleras
Por motivos de seguridad y de facilidad de uso las escaleras de comunicación entre plantas tienen que cumplir unas dimensiones:
Podrán existir dimensiones menores si ya estaban legalizadas en las licencias anteriores, en estos casos habrá que solicitar los antecedentes del local para verificar que ya se han dado licencias anteriores para la escalera y para las estancias a las que se da acceso a través de la misma.
Fachada protegida
Existen muchos edificios en Madrid con algún grado de protección. La situación más habitual, sobre todo en el centro de la ciudad, es que estos edificios tengan la fachada protegida y cualquier actuación sobre ella esté muy regulada.
Las actuaciones sobre fachada protegida pueden implicar un cambio en el procedimiento de tramitación, la necesidad de un informe previo de la Comisión de Patrimonio del Ayuntamiento o la necesidad de un proyecto que defina las obras a realizar.
Además si a lo largo de la historia del edificio se han realizado obras que hayan modificado el estado original de la fachada antes de darnos la licencia pueden obligarnos a restituir la fachada a su estado original.
En líneas generales si tenemos que intervenir en edificios o locales protegidos pueden darse tres situaciones:
- Que el elemento protegido esté en su estado original y no vayamos a actuar sobre él . En ese caso no nos influye en nada el grado de protección.
- Que el elemento protegido no esté en su estado original y realicemos una actuación de restauración conforme a lo establecido en el anexo I de la instrucción 4/2012 que establece los criterios generales a aplicar en edificios catalogados. O bien que se encuentre en su estado original pero queramos realizar alguna actuación sobre el mismo como por ejemplo poner un rótulo y lo hagamos conforme a las normas establecidas en dicho anexo. En este caso podremos realizar la a actuación sin necesidad de un informe previo de la Comisión de Patrimonio.
- Que nuestra propuesta de actuación o de recuperación del elemento protegido difiera de lo recogido en el anexo 1 de la instrucción 4/2012. En este caso nos tendremos que someter a un dictamen previo de la Comisión para la Protección de Patrimonio Histórico, Artístico y Natural (CPPHAN) que apruebe nuestra propuesta. Esta propuesta tendrá mayor posibilidad de ser aprobada si al menos se adapta a lo recogido en el anexo 2 de la citada instrucción. En este caso el procedimiento de tramitación será Procedimiento Ordinario Común.
Ante la variedad de situaciones que se pueden producir aconsejamos que antes de decidirnos por un local nos aseguremos de si tiene algún grado de protección y qué limitaciones tiene dicha protección. En general todo se puede solucionar y no hay que asustarse porque nuestra fachada esté protegida pero si lo sabemos antes de realizar un contrato de alquiler o de compra tendremos más herramientas de negociación que nos permitan afrontar los gastos extra de forma compartida.
Ventilación y aire acondicionado
Todas las estancias de un local tienen que estar ventiladas ya sea con ventilación natural o forzada, es decir mediante ventilación mecánica que consiste en extractores conectados a una red de conductos que salen fachada o la cubierta del edificio.
Sin embargo, la instalación de aire acondicionada en un local es opcional.
Cuando en un local instalamos aire acondicionado o ventilación forzada existe una expulsión de aire a la atmósfera. A fin de no molestar a nuestros vecinos hay que cumplir unas distancias mínimas a las ventanas de los locales y viviendas colindantes que dependen del caudal de extracción. Además las máquinas que instalemos no podrán sobrepasar ciertos umbrales de ruido.
Además de las limitaciones que impone la normativa para evitar molestias a los vecinos hemos de tener en cuenta los requisitos técnicos y de espacio de la propia instalación. Por ejemplo:
- Si vamos a necesitar una instalación de climatización con una potencia considerable, conviene cerciorarse de la posibilidad de utilizar unidades exteriores en las cubiertas del edificio, lo que facilita la instalación y evita ruidos a otros vecinos.
- Si la maquinaria va a estar en el falso techo tenemos que asegurarnos de que hay espacio y se cumplen las alturas mínimas.
- Si vamos a instalar una unidad exterior haya que tener en cuenta que en algunas zonas de Madrid está prohibido.
Por otro lado si alquilamos un local con una instalación de aire acondicionado hemos de cerciorarnos de que la instalación de aire acondicionado está legalizada, puesto que en la mayoría de las ocasiones se instala con posterioridad a la solicitud de licencia y en muchas ocasiones es inviable la legalización de la instalación porque no cumple la normativa.
Si necesitas más información sobre los requisitos específicos que tiene que cumplir tu instalación .
Salidas de humos
En el caso de tener extracciones de campanas de cocinas, o bien de productos de la combustión de calderas o calentadores, en general será necesario sacarlas a las cubiertas de los edificios. Ambos conductos deben ser independientes. Normalmente la solución más fácil es hacerlo por las fachadas interiores o de los patios.
En ocasiones es posible utilizar conductos o chimeneas de obra existentes siempre y cuando reúnan las condiciones que exige la normativa o que se puedan adecuar a las mismas.
Cocinas
Los conductos de extracción de humos de locales deben ser independientes de cualquier otro conducto, incluyendo las salidas de humos de las viviendas.
La chimenea tiene que subir a cubierta y ser un metro más alta que cualquiera de los edificio que se encuentren a menos de 15 metros.
Además el conducto y la instalación de la cocina tendrán que cumplir unas características de seguridad en caso de incendio que dependen de la potencia que instalemos en la propia cocina.
En principio el ayuntamiento no está aceptando como válidas las campanas extractoras con sistema de filtros como alternativa a las salidas de humos reglamentarias.
Calentadores
Los conductos de extracción de combustión de calderas se deben sacar a chimenea tiene que subir a cubierta y ser un metro más alta que cualquiera de los edificio que se encuentren a menos de 15 metros.
En instalaciones individuales en reformas de locales en donde no exista chimenea o esta no cumpla la normativa se podrán sacar a fachada o patio interior si las emisiones de NOx son de clase 5 (la clase de caldera viene en el catálogo técnico del fabricante) y la potencia nominal de la instalación es:
- Inferior a 35 kW en instalaciones estancas.
- Inferior a 24,4 kW en instalaciones de tiro natural. En este caso el cuarto de calderas se tiene que ventilar de forma natural.
En cualquier caso tenemos que cumplir el Reglamento de Instalaciones Térmicas en los Edificios (RITE). Estas instalaciones se tienen que realizar por empresas instaladoras autorizadas y por tanto si queremos instalar una caldera lo mejor es que nos pongamos en contacto con un instalador que resuelva nuestras dudas.
Hornos
En el caso de que los hornos instalados sean eléctricos, estén dotados de recogida de vapores por condensación y su potencia total conjunta sea inferior a 10 Kw no será necesaria la instalación de salida de humos.
Este es el caso habitual en comercios de alimentación que venden pan precocinado.
Rótulos en fachadas
Si queremos indicar en la fachada de nuestro local la actividad que desarrollamos en él y el nombre de nuestro establecimiento lo podemos hacer a través de una muestra (cuando las letras están paralelas a fachada) o de un banderín (cuando las letras están sobre un soporte perpendicular a fachada).
Siempre que vayamos a realizar una nueva actividad tendremos que legalizar las muestras y banderines que queramos instalar, aunque ya estuvieran en la licencia anterior. Por tanto, debemos saber qué condiciones deben de cumplir los elementos de señalización antes de invertir dinero en comprar o modificar uno existente.
Accesibilidad
Siempre que haya un cambio de uso en un local este se debe de adaptar a la normativa de accesibilidad.
Si existe un cambio de actividad pero no de uso y la anterior actividad tenía licencia solo será necesaria esta adaptación en la parte afectada por las obras.
Por ejemplo, si una frutería pasa a ser un estanco, al ser ambos uso comercial no sería necesaria ninguna actuación. Sin embargo si se hicieran obras en el local que implicasen una redistribución del baño este tendría que ser accesible.
En los casos en los que la entrada al local no pueda ser accesible porque haya algún escalón desde la calle hasta el acceso, el interior no tendrá que cumplir las condiciones de accesibilidad. Aunque habrá que justificar en el proyecto por qué no se puede cumplir la accesibilidad.
Por ejemplo si el local no es accesible puesto que tiene un escalón en el acceso que no se puede quitar porque sería necesario tocar la estructura del edificio para ello (el forjado) tendremos que dibujar en los planos una sección en los planos que presentemos para justificar que esto es verdad y conviene también presentar una fotografía del acceso.
En caso de que sí que tengamos que cumplir la accesibilidad hemos de tener en cuenta lo siguiente:
Itinerario accesible
- Tendrá que ir desde la puerta hasta alguno de las zonas de atención al público y hasta el aseo en caso de que este tenga que ser accesible.
- El itinerario tendrá que tener un ancho mínimo de 1,20 m y de 1,50 en las zonas de entrada, al fondo de pasillos de más de diez metros y delante de los ascensores accesibles.
- Las puertas serán de 80 cm de paso.
- No puede tener escalones y si existe una rampa su pendiente máxima estará limitada en función de la longitud de la misma.
Aseo accesible
Será obligatorio cuando tenga que haber aseos de uso público (restauración, peluquerías y centros de estética,...) y cuando en la empresa haya más de 50 trabajadores.
- Tiene que haber un recorrido accesible desde la entrada hasta la puerta.
- Tendrá un espacio para giro de diámetro Ø 1,50 m libre de obstáculos.
- Puertas de 80 cm abatibles hacia el exterior o correderas
- Dispone de barras de apoyo y sanitarios accesibles.
- No es necesario anteaseo
En caso de necesitar duchas obligatorias (por ejemplo en centros de estética):
- Espacio de transferencia lateral de anchura ≥ 80 cm al lado del asiento
- Suelo de la ducha enrasado con el pavimento del establecimiento con pendiente de evacuación ≤ 2%
- Dispondrán de asiento de 40 (profundidad) x 40 (anchura) x 45-50 cm (altura), abatible y con respaldo y con espacio de transferencia lateral ≥ 80 cm a un lado.
- Tendrán barras de apoyo horizontal : En el lado del asiento horizontales de forma perimetral en al menos dos paredes que formen esquina y una barra vertical en la pared a 60 cm de la esquina o del respaldo del asiento
Para más información sobre otros elementos accesibles como plazas de aparcamiento, ascensores y demás puedes consultar el Documento Básico de Seguridad de Utilización y Accesibilidad. En el anejo de terminología de la sección 9 vienen las características que tienen que cumplir estos elementos
Aseos
Toda actividad tendrá que tener al menos un aseo. En locales de uso público, los retretes tendrán que estar separados del resto de las estancias mediante un anteaseo.
En función del tipo de actividad, su superficie y el aforo el número aseos exigible variará. Además habrá que tener en cuenta si para nuestra actividad se exige o no un aseo accesible
Seguridad en caso de incendio
A fin de cumplir la normativa de incendio nuestro local debe cumplir :
- Ancho mínimo de los pasillos : 1 metro de ancho salvo en zonas sin acceso del público y con ocupación de 10 personas en donde se puede reducir a 80 cm .
- Recorrido máximo desde el origen de evacuación hasta la puerta: 25 metros, si hay más distancia tendrá que haber dos salidas de evacuación. (Si sobrepasas los 25 metros por poca distancia pregunta a la ECLU con la que tramites el expediente si el origen de evacuación está donde tú crees, en ocasiones se puede acortar el recorrido de evacuación porque hay cosas como los aseos o los despachos cuyo recorrido interno no computa)
Etiqueta de eficiencia energética
En los anuncios de alquiler o venta de un local, el propietario ha de mostrar la etiqueta con la calificación energética, de la A para los locales con mejor comportamiento energético a la G con el peor. Este dato puede ser relevante en casos en los que la actividad tenga una alta demanda de energía o requiera de un mínimo confort térmico, y por tanto los ahorros en las facturas serán más importantes.
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